Calculer la rentabilité de sa location courte durée

Le mot rentabilité circule dans toutes les conversations d'investissement, et presque jamais avec la même définition. Un vendeur annonce 9 %, un forum en promet 12, votre banquier en calcule 4. Ils parlent tous les trois de choses différentes, et aucun ne ment.

Voici les trois calculs, ce qu'il faut mettre dans chacun, et celui qui doit guider votre décision.

Le rendement brut, celui qu'on affiche

Il se calcule en divisant le revenu annuel encaissé par le prix d'achat du bien, frais compris, puis en multipliant par cent.

C'est le chiffre le plus flatteur et le moins utile. Il ignore toutes les charges, l'impôt et la vacance. Il sert à comparer rapidement deux biens entre eux, à condition d'utiliser exactement la même méthode des deux côtés, notamment sur l'inclusion des frais de notaire.

Le rendement net, celui qui commence à dire quelque chose

Vous retirez du revenu annuel toutes les charges d'exploitation avant de diviser. Sur une location courte durée, la liste est plus longue qu'en location classique.

• Les commissions de plateforme, prélevées sur chaque réservation.
• La commission de gestion si vous déléguez, généralement entre 15 et 25 % des revenus.
• Les charges de copropriété non récupérables, l'assurance et la taxe foncière.
• Les fluides, qui pèsent bien plus qu'en location à l'année, occupation et climatisation obligent.
• L'entretien courant et le renouvellement du mobilier, poste toujours sous-estimé sur un bien qui tourne.

Le détail de ces postes est dans notre article sur les charges réelles d'une location courte durée.

Pour poser le premier terme du calcul, il faut un revenu annuel crédible. Estimez celui de votre bien en trente secondes.

Le rendement net-net, celui qui décide

Vous retirez enfin l'impôt et les prélèvements sociaux. C'est le seul chiffre qui corresponde à ce que le bien vous laisse réellement, et c'est celui qui doit être comparé à un placement financier.

C'est aussi là que le régime fiscal change tout. Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier peut réduire fortement le revenu imposable pendant plusieurs années, ce qui creuse l'écart avec un calcul fait au micro-BIC. Deux propriétaires avec le même bien et le même revenu peuvent afficher des rendements net-net très différents. Le mécanisme est expliqué dans notre article sur le choix du régime fiscal.

Les trois erreurs qui faussent tout

Oublier la vacance. Un calcul fondé sur douze mois pleins n'existe nulle part, et surtout pas sur un bien saisonnier. On raisonne toujours en nuits réellement vendues.

Comparer un rendement de courte durée à un rendement de location classique sans harmoniser les charges. Le loyer annuel est net de gestion pour le propriétaire, le revenu voyageur ne l'est pas.

Oublier son propre temps en autogestion. Plusieurs dizaines d'heures par saison ont une valeur, et les intégrer change parfois le classement entre deux options.

À partir de quel seuil un bien est-il intéressant

Il n'existe pas de seuil universel, et méfiez-vous de qui en annonce un. Le bon repère est comparatif : votre rendement net-net doit dépasser celui que vous obtiendriez en location à l'année sur le même bien, majoré d'une prime pour le surcroît de gestion et de risque.

Si l'écart est faible, la courte durée n'en vaut pas la peine, sauf si vous tenez à garder l'usage du bien quelques semaines par an, ce qui est une raison parfaitement valable et que le calcul ne capture pas.

Vous voulez qu'on fasse ce calcul ensemble sur votre bien, avec vos chiffres réels ? Camille s'en charge, écrivez-lui sur WhatsApp.

En résumé

• Le rendement brut sert à comparer deux biens, jamais à décider.
• Le rendement net intègre les charges d'exploitation, plus nombreuses qu'en location classique.
• Le rendement net-net, après impôt, est le seul comparable à un autre placement.
• Le bon repère n'est pas un seuil absolu, c'est l'écart avec ce que le même bien rapporterait à l'année.