Prix à la nuit à Montpellier : ce que valent les biens par quartier

Deux appartements de même surface, à deux kilomètres l'un de l'autre, ne se louent pas au même prix à Montpellier. Ce n'est pas une question de prestige de quartier, c'est une question de ce que le voyageur vient faire et de la distance qu'il accepte de parcourir à pied.

Ce qui fait vraiment le prix

Trois facteurs pèsent bien plus que la surface.

La marche à pied d'abord. Un logement d'où l'on rejoint la Comédie sans transport se vend plus cher qu'un logement plus grand à vingt minutes. Le voyageur en court séjour achète du temps, pas des mètres carrés.

La capacité d'accueil ensuite. Le prix ne suit pas la surface mais le nombre de personnes que le logement couche confortablement. Un T2 qui couche quatre se vend mieux qu'un T2 plus vaste qui n'en couche que deux.

La saison enfin, avec des écarts qui dépassent souvent 50 % entre une semaine de novembre et une semaine de festival.

La lecture par secteur

L'Écusson et la Comédie tirent les prix vers le haut, portés par une clientèle touristique en court séjour qui paie la localisation. Les contraintes y sont connues, immeubles anciens sans ascenseur et stationnement difficile, et elles doivent figurer dans l'annonce.

Antigone et Port Marianne se situent légèrement en dessous en prix, mais nettement au-dessus en régularité, portés par la clientèle d'affaires en semaine et les familles le week-end. Sur l'année, l'écart de revenu total se resserre beaucoup plus qu'on ne le croit.

Les Beaux-Arts, Boutonnet et les abords du tramway offrent le meilleur rapport entre prix d'achat et revenu. La règle y est simple : la distance à l'arrêt de tramway compte davantage que la distance au centre.

Pour situer votre bien précisément, faites l'estimation sur votre adresse plutôt que sur une moyenne de quartier.

Les périodes qui font le prix haut

Montpellier n'a pas une saison, elle en a plusieurs. Les grands événements et festivals d'été, les congrès du Corum et du parc des expositions en semaine, les moments universitaires de rentrée et de remise de diplômes, et les ponts de printemps.

Ces dates se connaissent des mois à l'avance et se préparent en conséquence. Nous détaillons la méthode dans notre article sur les pics de demande.

Comment positionner le vôtre

Ne partez pas d'une moyenne de quartier, partez de vos concurrents directs. Relevez le prix de cinq à dix logements de même capacité et de même standing dans un rayon de cinq cents mètres, sur une semaine de pleine saison et une semaine creuse.

Positionnez-vous ensuite légèrement en dessous de la médiane les premières semaines, le temps de construire vos premiers avis, puis remontez. C'est la seule période où brader se justifie, parce que l'objectif n'est pas le revenu immédiat mais le classement.

Envoyez votre adresse et votre typologie à Camille sur WhatsApp : elle vous dira à quel prix se vendent les biens comparables dans votre rue.

En résumé

• La marche à pied et la capacité d'accueil pèsent plus que la surface sur le prix à la nuit.
• L'hypercentre offre le meilleur prix, Antigone et Port Marianne la meilleure régularité.
• Aux abords du tramway, la distance à l'arrêt prime sur la distance au centre.
• Positionnez-vous par rapport à vos concurrents directs, pas à une moyenne de quartier.