Combien rapporte un Airbnb ? La méthode de calcul, appliquée à Montpellier

Vous cherchez un chiffre, et vous tombez sur des fourchettes larges qui vont du simple au triple. C'est normal : le revenu d'une location courte durée dépend de trois variables, et une seule d'entre elles suffit à tout changer. Autant apprendre à faire le calcul vous-même.

Nous détaillons ici la méthode, les ordres de grandeur observés à Montpellier et sur le littoral héraultais, puis ce qu'il faut retirer du brut pour obtenir ce qui arrive vraiment sur votre compte.

La formule, et pourquoi elle est plus subtile qu'elle n'en a l'air

Le revenu brut annuel se calcule ainsi : prix moyen à la nuit multiplié par le nombre de nuits louées dans l'année. Le nombre de nuits louées, c'est le taux d'occupation appliqué aux 365 jours, moins les périodes que vous vous réservez.

Le piège tient à ceci : ces deux variables ne sont pas indépendantes. Baisser le prix remplit le calendrier, monter le prix le vide. Le revenu maximum ne se trouve donc ni au prix le plus haut, ni au taux d'occupation le plus élevé, mais au point d'équilibre entre les deux. C'est exactement le travail que fait la tarification quotidienne, et c'est pour cette raison qu'un calendrier rempli à 90 % n'est pas forcément une bonne nouvelle.

Les ordres de grandeur à Montpellier

Sur Montpellier, un logement bien situé et correctement équipé se loue à un prix nettement supérieur en été et pendant les grands événements. Les écarts entre secteurs sont importants : l'Écusson, la Comédie et Antigone tirent les prix vers le haut grâce à la marche à pied, tandis que les quartiers desservis par le tramway restent très compétitifs sur les séjours de plusieurs nuits.

Sur le littoral, la logique s'inverse. La saison est plus courte mais beaucoup plus intense : à La Grande-Motte, à Palavas-les-Flots ou au Grau-du-Roi, l'essentiel du revenu annuel se joue entre juin et septembre, avec des prix à la nuit qui n'ont rien à voir avec ceux de la ville. Un même appartement ne se pilote donc pas du tout de la même façon selon qu'il est à Montpellier ou à dix kilomètres de la mer.

Nous ne publions pas de grille chiffrée figée, pour une raison simple : elle serait fausse pour votre bien. Deux appartements de la même surface, dans la même rue, peuvent avoir 40 % d'écart de revenu selon l'étage, la vue, la qualité des photos et le nombre de couchages.

Le plus fiable reste d'estimer sur votre adresse réelle : trois questions, trente secondes, et vous obtenez une fourchette calculée sur les données de votre secteur. Estimer les revenus de mon bien.

Du brut au net : ce qu'il faut retirer

Le chiffre qui circule est presque toujours le brut voyageur. Voici ce qui s'intercale avant votre compte en banque.

• Les commissions de plateforme, prélevées automatiquement sur chaque réservation.
• Le ménage entre les séjours, le plus souvent refacturé au voyageur, donc neutre pour vous.
• La commission de gestion si vous déléguez, généralement entre 15 et 25 % selon le service.
• Les charges du logement : électricité, eau, internet, copropriété, assurance, taxe foncière.
• L'impôt, qui dépend de votre régime fiscal et pèse plus lourd que la plupart des propriétaires ne l'anticipent.

Ce dernier point mérite d'être traité sérieusement avant de se lancer, parce qu'il change le classement des options : lisez notre article sur la fiscalité de la location courte durée et celui sur le statut à choisir.

Les trois erreurs de calcul les plus fréquentes

La première consiste à extrapoler le mois d'août sur douze mois. Sur le littoral, cela produit un chiffre deux à trois fois trop élevé. Le revenu se raisonne toujours en année pleine, avec sa basse saison.

La deuxième est d'oublier la montée en puissance. Une annonce neuve, sans historique ni avis, ne performe pas comme une annonce installée. Comptez deux à trois mois avant d'atteindre le rythme de croisière, et ne jugez pas votre bien sur son premier trimestre.

La troisième est de comparer un brut de courte durée à un net de location à l'année. Le loyer annuel est net de gestion pour vous, le brut voyageur ne l'est pas. Nous faisons la comparaison à armes égales dans notre analyse de la rentabilité à Montpellier.

Vous avez déjà une annonce en ligne et vous voulez savoir si votre prix est bien positionné ? Camille regarde votre annonce et vous dit ce qu'elle en pense, directement sur WhatsApp.

Comment on augmente ce chiffre

Trois leviers font l'essentiel du travail, et aucun ne demande de gros travaux. Les photos professionnelles, qui déterminent le taux de clic donc le nombre de vues. La tarification ajustée jour par jour, qui capte les pics au lieu de les brader. Et la présence sur plusieurs plateformes en calendriers synchronisés, qui remplit les creux sans risque de double réservation.

Vient ensuite tout ce qui fait monter la note : la propreté irréprochable, la rapidité de réponse, les petits détails d'accueil. Une meilleure note permet de monter le prix à occupation constante, ce qui est exactement l'objectif. Le détail est dans augmenter le revenu locatif de son bien, et la vue d'ensemble dans notre guide de la location courte durée à Montpellier.

En résumé

• Le revenu brut se calcule en multipliant le prix moyen à la nuit par le nombre de nuits réellement louées.
• Prix et taux d'occupation ne sont pas indépendants : le revenu maximum se situe à leur point d'équilibre, pas au calendrier plein.
• Sur le littoral, la saison est courte et intense, à Montpellier elle est plus régulière : les deux ne se pilotent pas pareil.
• Le brut voyageur n'est pas le net : commissions, charges et impôt doivent être retirés avant toute comparaison.