Combien prend une conciergerie : commission, base de calcul et frais cachés

Deux prestataires vous annoncent 20 %. Vous pensez comparer la même chose. En réalité, selon la base sur laquelle ce pourcentage s'applique, l'écart de montant peut atteindre plusieurs centaines d'euros par an sur un même bien.

Voici comment décomposer une proposition et retrouver ce que vous paierez réellement.

Le trajet d'un euro payé par le voyageur

Quand un voyageur règle son séjour, la somme se décompose avant d'arriver chez vous. Comprendre ce trajet suffit à lire n'importe quelle proposition.

• Le prix des nuits, la seule ligne qui constitue votre revenu locatif.
• Les frais de ménage, qui financent la prestation et sont neutres pour vous.
• La taxe de séjour, collectée pour le compte de la collectivité.
• Les frais de service de la plateforme, payés par le voyageur en supplément.
• La commission prélevée par la plateforme sur votre part, généralement autour de 3 % côté hôte.

Le montant qui vous revient avant intervention de la conciergerie est donc le prix des nuits, moins la commission de plateforme. C'est sur cette base que le calcul devrait se faire.

Les trois bases de calcul rencontrées

Première base, la plus favorable pour vous : la commission s'applique au montant net reversé par la plateforme, c'est-à-dire après ses frais.

Deuxième base, la plus courante : elle s'applique au prix des nuits avant commission de plateforme. L'écart avec la première représente environ 3 % de la base, soit une différence modeste mais réelle.

Troisième base, la moins favorable et heureusement rare : elle s'applique au total encaissé, ménage et taxe de séjour compris. Vous payez alors une commission sur des sommes qui ne sont pas votre revenu. Si vous rencontrez ce cas, demandez une reformulation.

La question à poser tient en une phrase : sur quelle ligne exactement s'applique votre pourcentage. Une proposition sérieuse répond immédiatement et par écrit.

Pour transformer ces pourcentages en euros sur votre bien, il faut d'abord un ordre de grandeur de revenus. Faites l'estimation.

TTC ou HT, la précision qui manque souvent

Un taux annoncé hors taxes n'est pas comparable à un taux annoncé toutes taxes comprises. L'écart correspond à la TVA applicable, ce qui n'est pas anecdotique sur une année complète.

Vérifiez systématiquement la mention. Chez Occitania, nos prévisionnels sont calculés avec une commission exprimée toutes taxes comprises, précisément pour éviter cette confusion au moment de la facture.

Ce que la commission doit couvrir

Un taux ne se juge qu'au regard de ce qu'il inclut. Sur une prestation complète, il couvre la mise en marché, la tarification quotidienne, la relation voyageur, l'accueil, l'organisation de l'entretien et le suivi administratif.

Ce qu'il ne couvre jamais, en revanche : vos charges de logement, votre fiscalité, et les travaux ou remplacements de mobilier. Ces postes restent à votre charge dans tous les cas, quel que soit le prestataire.

Le détail des blocs de prestation figure dans notre guide complet sur les conciergeries, et les fourchettes de marché dans l'article consacré aux prix.

Vous voulez qu'on décompose ensemble une proposition que vous avez reçue ? Envoyez-la à Camille sur WhatsApp, elle vous dira sur quelle base elle est calculée.

En résumé

• La commission devrait porter sur le prix des nuits, jamais sur le ménage ni sur la taxe de séjour.
• Trois bases de calcul coexistent : demandez par écrit sur quelle ligne s'applique le pourcentage.
• Un taux hors taxes et un taux toutes taxes comprises ne se comparent pas directement.
• Charges du logement, fiscalité et renouvellement du mobilier restent à votre charge dans tous les cas.